时间：2008年11月3日15：00

   地点：钻石广场六楼管理处办公室

   参加人员：洪刚、魏雅杰、李韵芝、鞠里、王汉雄、张伟敏

   缺席人员：刘波、金辉（请假），唐宝文（已通知无故未到）

  列席：候补委员朱玉昌、居安顺魏总、黄炜助理、张银德律师、章杰顾问

  主持人：洪刚

  记录人：贾晓辉（执行秘书）

  会议主要内容：

  一、张律师报告近期进行的有关法律问题

  张律师表示，目前物业管理交接存在许多问题，需要一一解决。但是鉴于已经签订的协议，交接是必须进行的。接下来，张律师分析了协议签订的原因以及协议内容。目前有以下几个焦点：

 （一）外墙广告权。（二）关于物业专项维修基金问题。（三）外围商铺问题。（四）地下停车场的产权问题。

 二、魏总对目前物业管理情况的报告

 魏总首先表示，根据交接协议，交接期限已经到了，但是华越还是没有履行协议内容，进行相关交接等。居安顺进驻钻石广场之后，没有任何收益，而前期费用数额巨大，对公司经营造成一定困难。鞠里、章杰表示物业费可以先行收取，交接协议已经签订，物管权属于居安顺。魏雅杰表示，可以积极与商铺沟通，必须收取物业费等等。

 开会过程中有业委会委员被派出所传唤，要求对交接过程中被华越物业公司报案说对有物品遗失一事协助调查。但通过询问所有与会委员及居安顺公司人员，在交接过程中为避免发生物品丢失情况发生，业委会与居安顺公司对华越物业办公用品均进行了加贴封条，但10月26日在签订协议后华越物业公司未经业委会或业主见证、也没有经过任何登记造册便将所有办公用品搬走，业委会与居安顺根本没有发生拿取华越物业物品一事，现该公司报案，严重扰乱了我业委会与居安顺的正常运作，根据该公司目前不配合的情况，报盗窃案目的根据推测应当是根本不想交出依据法规应当移交的物品，反而让我方深陷案件调查中。

  三、 由业委会出具对目前物业交接情况的报告，盖章并送交有关部门。

 全体与会业委会委员签字：（略）

盖业委会公章：（略）

深圳市罗湖区住宅局   

责令限期办理钻石广场物业管理移交决定书

               深罗住（物）决字第（01）号

深圳市华越物业管理有限公司：

钻石广场业委会向我局投诉，反映你司拒绝向其选聘的深圳市居安顺物业管理有限公司（建成居安顺物业公司）办理物业管理移交。

经查，2008年9月，钻石广场业主大会授权业委会通过招投标程序选聘居安顺物业公司。2008年10月10日，钻石广场业委会与居安顺公司向你司发出了《关于物业移交工作的函》，函中明确要求，你司2008年10月16日9时30分向钻石广场业委会、居安顺公司办理钻石广场物业移交。但你司未能在上述期限内办理移交手续，并拒绝退出钻石广场物业管理区域。你司的上述行为已经违反了《深圳经济特区物业管理条例》第七十条、第七十一条相关规定。现我局依据《深圳经济特区物业管理条例》第一百零八条、第一百二十条之规定，做出如下决定：责令你司在收到本决定书后三日内向钻石广场业委会、居安顺公司移交《深圳经济特区物业管理条例》第七十条、第七十一条所规定的资金、资料和物品，平退出钻石广场物业管理区域。

罗湖区住宅局

二〇〇八年十月十七日

（公章）

                                            钻石广场新旧物管单位交接协议

2008年10月26日，钻石广场第一届业委会与深圳市华越物业管理有限公司（简称华越物业公司）就钻石广场新旧无关单位交接过程中所涉及小区档案、资料、物品交接问题，依据《深圳经济特区物业管理条例》等物业管理法规和相关法规，达成如下协议：

一、钻石广场第一届业委会即可将小区管理处内所张贴封条撤除，让华越物业公司撤出财务、清理资料，以便交接工作开展。

二、华越物业公司向钻石广场第一届业委会就以下材料、物品进行移交，具体清单及移交时间如下：

（1）对小区物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行保养的有关资料，今天在管理处清理，即刻移交。

（2）华越物业公司在20个工作日内将小区服务期间财务账目、本体维修基金账目移交给业委会，在业委会聘请专业会计师事务所对小区服务期间财务账目、本体维修基金（现称日常收取的物业转向维修资金）账目进行审计基础上，移交结余本体维修基金及小区相关此物账目资料，审计费用由业委会与新物业管理单位协商支付。业委会拿到小区服务期间财务账目、本体维修基金账目后，在15个工作日内审计完毕，之后7个工作日内业委会与华越物业公司就审计产生的相关问题协商解决，华越物业公司将本体维修基金结余款及小区相关财务账目资料交给业委会。

（3）业主名册在本协议签订后7个工作日内移交。

（4）小区工程建设、规划资料在本协议签订后15个工作日内移交。

（5）管理用房移交工作在查明规划、竣工图纸中是否列明有管理用房基础上进行，该项工作在本协议签订后15个工作日内完成。

三、钻石广场地下室、车道商铺、外墙广告位、顶层等物业产权分摊问题，以规划国土部门所提供的有效证明材料、业主购房合同、华越事业和开发商城建公司所签分楼协议为准，有异议双方遵循司法途径解决。

四、根据华越物业公司所提供业主也开发商的售楼协议，钻石广场外墙广告使用权归华越实业公司所有，对钻石广场外墙广告使用及相关收益有异议的，双方循法律途径解决。

五、涉及钻石广场一楼华越实业公司产权部分的经营权由华越物业公司处理，其他产权部分由相关业主处理，管理费押金由华越物业公司退回给持押金条本人，同时结束与其管理合同。

以上协议内容，我们双方愿意遵从。

附件：钻石广场物管交接资料、物品移交清单表

协议人：钻石广场第一届业主委员会（公章）

        深圳市华越物业管理有限公司 (公章) 林伟峰（签名）

见证人：南湖街道办事处：（签名）

              罗湖区住宅局：（签名）

该协议一式四份

                                                 二零零八年十月二十六日

附件1：钻石广场物管交接资料、物品移交清单表

序 号	项 目 资 料	移交时间	华越物业公司移交签名	业委会 签收
1	物业及设施设备改造、维修、运行保养的有关资料
2	本体维修基金及小区相关财务账目资料
3	业主名册
4	小区工程建设、规划资料
5	管理用房

协议地点：南湖区派出所三楼会议室（由深圳市南湖区区长手写）

附件2：授权委托书

授权委托书

现授权林伟峰办理钻石广场移交问题的合同签订，执行等手续。

                                           深圳市华越物业管理有限公司

                                                   2008年10月26日

                                                        （公章）

时间：2008年10月28日9时30分

地点：钻石广场六楼会议室

参会委员：鞠里、李韵芝、洪刚、金辉、魏雅杰

缺席委员：张伟敏（有事请假）、王汉雄（有事请假）、刘波（有事请假）、唐宝文（已经通知，无故缺席）

候补委员：朱玉昌（代理执行秘书）

列席人员：市住宅局谭工、黄工，工作站罗文霞，居安顺魏总，贾晓辉

主持：洪刚

记录：魏雅杰

内容：

一、就新旧物管交接协议签订情况互通信息

2008年10月26日在南湖派出所三楼会议室由罗湖区政府、区政法委、区公安分局、区法院、南湖街道办等政府部门主持与见证下，华越与业委会达成了《钻石广场新旧物管单位交接协议》，与会委员就协议内容通报了情况，交换了意见。当天下午5点左右在区住宅局、南湖街道办等部门的监督下，华越公司将所有的办公用资料、财务账目、办公工具全部搬走，根本没有根据协议要求给业委会与其清点物业和财务资料的余地。市住宅局谭工建议业委会可以遵循协议的规定，根据协议，如果华越逾期不执行协议内容，业委会可以通过法律手段维护广大业主的合法权益。工作站罗文霞也建议现在是法制社会，一切问题最终都可以遵循法律途径解决！

二、居安顺魏总就近期物业管理情况做通报

魏总表示鉴于钻石广场取得物业管理权已经经法律确认，但是移交工作中还遗留了许多问题，沟通工作就显得比较重要，业委会应该逐步完善这些工作内容。

1、物业交接过程中业委会与居安顺一直遵循法律与合同（协议）规定，坚决不做违法的事情。

2、对负一楼、外围商户的产权要进一步核实，管理费可以根据物管权利先行收取。

3、招商问题还是应该尽量争取政府的扶持和帮助，是否要进行整体招商，可以通过引进大商家来完成。

4、办公管理用房目前由城建集团提供，停车场的经营管理权有待进一步确定。

5、水电费缴纳对象变更，由业委会配合管理处与商户进行沟通。

6、外墙广告及公用面积依据物权法，遵循法律，通过合法途径解决问题。

三、聘请执行秘书

由业主周海文推荐贾晓辉先生，经由业主委员会综合考虑，与会委员一致同意贾晓辉先生成为我业委会执行秘书，实习期3个月，合同期1年。经业委会讨论决定，明确执行秘书如下职责：

1、在管理处日常办公，办公时间9-17点，接听电话，回答业主日常咨询，帮助解决业主的困难，并将情况及时报告业委会。

2、与物业公司进行沟通，发现问题及时报告业委会解决。

3、业委会文件的拟定、报告与送达等。

4、目前工作重点：

①整理业主档案：应包含业主姓名、铺号、面积、联系方式、地址等信息，应分户分别整理。

②授权处理日常办公函件并由委员魏雅杰审核后即可加盖公章并送达。

③整理各类法律文书，准备应诉文本。

④日常维护博客，整理并发表会议纪要、各类协议和报告等。

四、审核并通过《关于钻石广场业委会增加一名副主任及委员分工等有关情况的报告》由送达罗湖区住宅局，并适时抄送南湖街道办事处、南湖派出所、居安顺物业管理有限公司。

全体业委会委员签字：（略）

盖业委会公章：（略）

时间：2008年10月24日9时30分

地点：钻石广场六楼会议室

参加人员：金辉、张伟敏、李韵芝、王汉雄、魏雅杰

缺席：洪刚（上班请假）、鞠里（有事请假）、唐宝文（已经通知，无故缺席）

主持：金辉

记录：魏雅杰

内容：

一、居安顺魏总做关于物业管理的汇报

魏总首先介绍物业公司各个部门主管人员与业委会见面；其次，魏总通报了近期调查研究所得到外围各商户的情况，等等。

二、居安顺魏总做关于招商工作的汇报

魏总表示，应着力改善商场的内部与外部环境，有利于招商工作的进一步展开等等。

三、业委会委员张伟敏就尽快启动钻石广场招商管理工作提出的几点建议：

1、尽快为业委会确定办公场所，置办办公设施和用品。

2、建立一个物业公司和业委会所有的共同账户，物业公司的启动资金在三天内打入，实行专款专用。

3、合同保证金20万元存入的账户待定。

4、对公共面积必须及时清算，包括负一层、仓库、近金光华广场一侧搭建的商铺以及停车场、外墙广告等必须要及时清算。另外，商场招商定位也必须明确清晰。

全体业委会委员签字：（略）

盖业委会公章：（略）

时间：2008年10月22日9时30分

地点：钻石广场六楼会议室

参加人员：王汉雄、鞠里、刘波、张伟敏、李韵芝、洪刚、金辉、魏雅杰

缺席：唐宝文（已经通知，无故缺席）

主持：洪刚

记录：魏雅杰

内容：

一、研究并审议是否增加一名副主任；

最终，通过全体与会业委会委员讨论一致同意业委会施行一名主任+两名副主任，同意增加金辉为业委会副主任。

二、研究并确定业委会委员的分工：

（一）研究并确定业委会施行主任全面协调，副主任分管协调，每个委员施行相关事物负责制，责任到底。

（二）具体分工，其他人协助：

  1、主任洪刚：全面协调各分管工作，并负责文字备案工作。

  2、副主任金辉：负责招商、安全秩序工作，分管（4、7）；

  3、副主任鞠里：负责与各政府部门协调及诉讼工作，分管（5、6）；

  4、委员王汉雄：负责业主物业资料及交接、卫生等情况；

  5、委员李韵芝：负责业主个人身份资料、资金出纳等；

  6、委员张伟敏：负责财务、业委会材料、筹备第三次业主大会等；

  7、委员魏雅杰：负责宣传、印章管理、会议纪要等；

  由于委员刘波与唐宝文公司或个人原因，不便具体分管工作，暂不作要求。

  三、审议上季度财务报告（待公布）；

  四、讨论是否需要招聘执行秘书：

  考虑钻石广场目前面临招商、特别是要整理物业资料等具体情况，肯定需要一名执行秘书；在未正式聘任之前，先由候补委员朱玉昌暂代执行秘书。

  五、研究并部署业委会下一步工作计划：

 1、上述内容的及时备案；

 2、每个委员分管事务的分类清点，形成文字，下次业委会时分别报告，需要的形成决议。

  六、与华越的正面交锋：

  当天十一点左右，因华越物业和华越实业接到住宅局责令限期撤离钻石的函，来到钻石广场，表示愿意移交物业，并确定从负一层开始逐层上行移交各层办公室及设备，公用面积租金及与商户签订的协议等移交后再做另行安排。业委会、华越物业、居安顺商定下午两点开始清点移交。

  但当天下午两点以后，华越再次来到钻石广场表示只想搬走六楼办公用品，甚至连各层房间钥匙都没拿，并没有诚意移交有关业主和物业的资料和账目等，致使移交清点工作无法进行。此次移交工作我们也邀请了南湖街道办事处的廖振文等参加监督移交工作，但华越不予配合，致使移交再次中断。目前，整个物业有很多办公的柜门和办公室都处于贴封状态，我们会进一步督促华越办理移交，并告知相关政府职能部门予以协助。

七、业委会和居安顺一起实地考察具体物业情况，并对物业公司提出了一些建设性意见。

全体业委会委员签字：（略）

盖业委会公章：（略）

时间:2008年10月10日14时

地点：罗湖区春风路云景豪园豪景阁5K房

参加人员：金辉、王汉雄、张伟敏、鞠里、刘波、魏雅杰、李韵芝；

主持人：鞠里

记录人：魏雅杰

会议内容：

讨论并通过《钻石广场物业管理服务合同（定稿）》，授权洪刚10月13日签订合同，10月16日交接物业。

时间:2008年10月7日14时

地点：罗湖区春风路云景豪园豪景阁5K房

参加人员：金辉、王汉雄、张伟敏、鞠里、刘波、洪刚、魏雅杰、朱玲（唐宝文代表）、李韵芝；

主持人：洪刚

记录人：魏雅杰

会议内容：

1、讨论钻石广场物业管理服务合同（征求意见稿）并进行修改。

2、讨论并通过《钻石商业广场物业交接方案》

签名：

朱玲、李韵芝、金辉、洪刚、王汉雄、张伟敏、刘波、魏雅杰、鞠里（对物业收费标准第4条持保留意见）

                                           钻石广场物业管理服务合同

                                                                                                                        合同编号：2008-001 

甲方：深圳市罗湖区钻石广场业主委员会

乙方：深圳市居安顺物业管理有限公司

根据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》及相关物业管理法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方实行专业化、一体化的物业管理服务，特订立本合同。

第一条 物业基本情况

物业名称:  深圳市罗湖区钻石购物中心（即钻石广场）

座落地址： 深圳市罗湖区南湖路

占地面积： 4767.43平方米；建筑面积： 25785.58 平方米

物业类型：商业与停车场

第二条  委托管理事项

甲乙双方约定，乙方应提供如下服务：

一、乙方向甲方提供安全管理服务，并按照乙方的管理模式对安管员进行管理，依据双方确认的岗位职责要求，执行安全防范任务，承担相应的安全管理服务责任。

二、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

三、本物业规划红线内属物业管理范围的绿化养护和管理。

四、本物业本体共用部位（外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。

五、房屋建筑本体共用机电设施设备（共用上下水管理道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

六、物业范围内交通、车辆行驶及停泊的管理及服务。

七、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安全保护工作（但不含人身、财产保险保管责任）；

八、社区文化娱乐活动；

九、调查并整理物业及物业管理档案、资料；在合同签订后30日内向甲方提供本物业及所有业主详细资料；及时建立本物业及所有业主档案，如有变更应及时通报甲方。

十、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

第三条  合同期限

本合同自2008年10月13日起至2011年10月12日止。

第四条  甲方的权利和义务

一、与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。

二、委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金。

三、对乙方的管理实施监督检查，每年进行一次全面考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，甲方有权终止合同，并有权要求乙方承担相应的赔偿责任。

四、甲方在合同生效之日起，协助乙方与原物业服务企业的财产、帐务等相关手续进行移交，并做好与政府相关部门的沟通、协调工作。

五、配合乙方处理前期物业的遗留问题。

六、对非乙方原因所产生的纠纷予以协调处理。

七、协助乙方按合同约定的时间和方式收缴物业管理费。

第五条  乙方的权利和义务

一、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（用户）的合法权益，获取不当利益；

    二、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；    

三、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

    四、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；

五、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；

    六、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

    七、至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目；

    八、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

九、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

十、开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

十一、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类

管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计；

十二、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。

十三、对发生在物业内的刑事案件、治安案件，及时报告甲方和当地公安机关，采取措施保护案发现场，协助公安机关侦查各类治安刑事案件，依法妥善处理物业管理区域内的其它突发事件。民事案件，应及时报告甲方并积极协助有关各方依法妥善予以处置。

十四、无条件遵守钻石广场《业主公约》、《深圳市罗湖区钻石广场业主大会和业主委员会议事规则》。

十五、乙方负责购买甲方物业第三者责任险，保额为贰佰万元人民币/年（即￥2，000，000.00元人民币）。

十六、乙方无偿提供物业启动基金，并在甲方同意下，全权负责物业启动基金的投入（详见附件一）。

十七、乙方在合同期限内负责提供业主委员会办公场所和支付业主委员会办公经费，委员、执行秘书津贴。

第六条  管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定《物业管理方案》，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。

第七条  本物业管理服务收费采取包干制的计费方式。即由业主按照第八条标准向乙方支付固定服务费，盈余归乙方所有，亏损由乙方承担的计费方式。

第八条  物业管理收费标准

一、空置部分物业服务费：免费。

二、开通中央空调后物业仍旧空置的空调费：免费。

三、已营业部分物业服务费：14元/平方米.月（建筑面积）。

四、开通中央空调后已经营业部分物业的空调费：4元/平方米.月（建筑面积），此价格为前期优惠价格，（若政府水、电费价格上调，经业主大会同意后则空调费收费标准作相应调整）。

五、停车场物业服务费：由业主、甲方与乙方共同协商后确定。

第九条  公共部位收入归全体业主所有，经业主大会表决同意后授权业主委员会经营管理，业主委员会可以委托物业公司代管，物业公司可按业主大会同意的比例收取代管成本费。

第十条  合同的变更及违约责任

一、在合同有效期内，经甲乙双方协商一致，可变更本合同。

二、在合同期内，双方不得无故终止合同，若单方提出终止合同，须提前一个月以书面形式通知对方，并经双方协商一致后方可解除合约。

三、乙方在合同签订后20日内，向甲方交纳合同履约保证金贰拾万元人民币（即￥200，000.00元），在保证合同履行正常的情况下，合同期满后，在确保物业正常运转的情况下，甲方无息归还乙方人民币贰拾万元整（即￥200，000.00元）。

第十一条  其他事项

一、本合同执行期间，如遇不可抗力因素，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

二、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请政府主管部门调解，调解不成的，双方均有权向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼。

三、本合同及其附件中未规定的事项，均遵照国家与地方有关法律、法规和政策执行。

四、本合同未尽事宜由甲乙双方协商另行约定，作为本合同附件，附件与正文具有同等法律效力。

五、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，一份备案，具有同等法律效力。

六、本合同自签订之日起生效。 

（此页无正文）

甲方签章：(业委会印章)                                         乙方签章：（居安顺物业公司印章） 

单位名称：深圳市罗湖区钻石广场业主委员会         乙方名称：深圳市居安顺物业管理有限公司

代  表  人：洪   刚（签名）                                    代  表  人：魏建设（签名）

地      址：深圳市罗湖区钻石广场                           地     址:深圳市宝安区宝安大道44区A1栋四楼

日    期：2008年10月13日                                      日    期：2008年10月13日

附件一

一、乙方与甲方签订《物业管理服务合同》10日内，将物业启动基金捌拾万元人民币（即￥800，000.00元）转入甲乙双方设立的共管帐户统一管理。该项基金的使用须经甲乙双方同意并经负责人签字确认后方可。

二、启动基金的用途及预算：

1、宣传费用5万元；

2、供水、供电系统完善12万元；

3、照明系统完善6万元；

4、智能化监控系统完善10万元；

5、消防设施完善10万元；

6、中央空调系统维护完善20万元；

7、招商营运费用8万元；

8、广场内外清理、规范内部标识，外墙清洗、地板打蜡及全方位保洁3万元；

9、本物业管理处与业主委员会办公室装修费用3万元；

10、开办费等3万元。

以上资金的分配，包括上述内容但不限于以上用途，根据实际情况，并经甲乙双方协商一致可以合理变动，确保运用得当。

         时间：2008年9月25日12：00

         地点：罗湖区沿河北路2006号罗湖司法大厦旁东湖公园内

  参会人员：金辉、王汉雄、刘波、魏雅杰、李韵芝、张伟敏、洪刚

  缺席：鞠里、唐宝文（已经通知，未出席。）

  主持人：洪刚

  记录人：魏雅杰

  内容简要：

          一、再次确认《关于钻石广场业主委员会招标物业服务公司的情况报告》；

          二、再次审议《物业管理服务合同（征求意见稿）》，并确定10月7日再次审议；

          三、对法院有关“张海江诉深圳市罗湖区住宅局确认《业主委员会备案通知书》无效一案”（即诉业主委员会成立无效案）可能给出的判决结果讨论确定初步应对方案；

           四、初步确定签订合同以及交接物业的时间。

  深圳市罗湖区住宅局：

  根据业主大会授权并按照有关法规要求，钻石广场业主委员会依法邀请招标了新的物业服务公司，现将有关情况报告如下：

  一、根据有关法规，2008年6月22日至6月30日，深圳市罗湖区钻石广场业主委员会以书面形式成功召集了钻石广场第二次业主大会，其中对涉及物业管理公司招标工作的两项议题均以与会人全票表决通过，即：1、同意聘请新的物业管理公司；2、同意授权业主委员会招标物业管理公司并行使招标的所有权利。

  二、2008年7月3日，在街道办及工作站派员督导下，深圳市罗湖区钻石广场业主委员会召开了第八次会议，会议决定：（一）接受第二次业主大会的授权即时开展招标新的物业管理服务公司的工作；（二）依据有关法规并经业主委员会表决同意，拟采用邀请招标的方式招聘物业服务公司；（三）接受第二次业主大会授权行使招标过程中的所有权利，在依法成功招标后，物业服务合同经业主委员会审核同意，依法将由业主委员会主任洪刚签定，签定后即公告施行；（四）立即向区住宅局开展物业服务公司招标的备案工作。

   三、根据法规，我业委会及时进行备案工作，并于2008年8月8日得到了友谊工作站、南湖街道办及罗湖区住宅局、深圳市物业管理委员会招投标办公室的同意及批准，同意我业委会依法进行邀请招标物业服务公司的有关工作。

  四、2008年8月14日，在街道办及工作站派员督导下，我业委会又立即召开了第九次会议，部署招标物业服务公司的有关工作，确定了招标书的有关内容，其中对领取招标文件时间、勘察现场时间、投标答疑提问及答疑时间等进行了确认。

  五、2008年8月17日召开了第十次业主委员会会议，在深圳市物业管理委员会招投标办公室的指导下，通过了：（一）评标委员会成员由3名业主代表加6位专家组成；（二）招标文件递交截止时间为2008年9月8日18时整；（三）招标文件开标时间为9月10日10时30分；（四）选出业主洪刚、张伟敏、鞠里等3人为评标委员会成员；（五）确定将邀请居安顺、历思联行、盛孚、北方、城建、老东门等六家物业服务公司参与我物业的竞标；（六）对招标评标细则再次进行确定、招标书最后定稿、即时发放，等等。

   六、截止领取招标文件时间最后截止时间2008年8月19日18时，邀请的6家物业服务公司仅居安顺、历思联行、盛孚、城建与老东门等5家物业服务公司领取了招标书，深圳市北方物业服务有限公司没有领取，放弃了对我物业服务招标的邀请。

  七、2008年8月26日，我业委会召集了第十一次会议，通过了针对物业服务公司提出问题的《关于钻石广场〈招标文件〉的补充文件》，并对居安顺、历思联行、盛孚与老东门等四家物业服务公司提出的问题给予了答复。

  八、2008年9月4日，我业委会召集了第十二次会议，通过了《关于补充文件的有关说明》等议题。

  九、直到投标文件递交截止时间2008年9月8日18时整，仅有居安顺、历思联行与盛孚等3家物业服务公司递交了投标书，深圳市城建与老东门2家物业服务有限公司没有递交投标书，放弃了对我物业服务招标的邀请。

  十、2008年9月9日我业委会洪刚、鞠里、张伟敏与魏雅杰等四人前往深圳市物业管理委员会招投标办公室摇号抽取了6名评标专家。

  十一、2008年9月10日利用开标前的时间9时至10时30分，我业委会又召开了第十三次会议，确定了评标打分规则与评标标底。

  十二、2008年9月10日10时30分，在街道办及工作站派员督导下，6名专家与3名业主代表组成的评标委员会对盛孚、历思联行与居安顺等3家投标的物业服务公司依次进行了综合打分。根据打分结果，居安顺、盛孚与历思联行物业服务公司分别列为总分第一、第二与第三名，根据我业委会通过的标书内容与评标规则，居安顺、盛孚与思联行物业服务公司分别成为第一、第二与第三中标人。

  十三、为慎重起见，2008年9月11日与9月13日，我业委会连续又召集了第十四、十五次会议，讨论中标人投标书的详细情况，最终确定第一中标人深圳市居安顺物业管理有限公司为本次招标的中标人，并向该公司发放了《中标通知书》。

  特此报告。

  附件：

  1、《钻石广场第二次业主大会投票情况汇总表》（复印件，与原件内容完全一致，下同）；

  2、《物业招标备案表》；

  3、招标文件（招标编号：ZSGC20080814-01）；

  4、关于钻石广场《招标文件》的补充文件；

  5、关于补充文件的有关说明；

  6、钻石广场评标细则说明；

  7、邀请评标专家报告；

  8、钻石广场评标专家通知书；

  9、钻石广场商务标评分表（一）；

  10、钻石广场技术标评分表（二）；

  11、钻石广场附加分评分表（三）；

  12、钻石广场无效标审核表（四）；

  13、钻石广场综合分评分表（五）；

  14、中标通知书。

                                                                                                 深圳市罗湖区钻石广场业主委员会

                                                                                                           二00八年九月十九日

 时间：2008年9月19日15：00

 地点：福田区福华路24号国珍经营店

 参会人员：洪刚、金辉、王汉雄、刘波、魏雅杰、李韵芝、张伟敏

 缺席：鞠里、唐宝文（已经通知，未出席。）

 主持人：洪刚

 记录人：魏雅杰

 内容简要：

          一、审议通过《关于钻石广场业主委员会招标物业服务公司的情况报告》；

          二、初步审议《物业管理服务合同（征求意见稿）》。

                        钻石广场物业管理服务合同

                                                                                                                                    合同编号：

甲方：深圳市罗湖区钻石广场业主委员会

乙方：深圳市居安顺物业管理有限公司

根据《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》及相关物业管理法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方实行专业化、一体化的物业管理服务，特订立本合同。

第一条 物业基本情况

物业名称:  深圳市罗湖区钻石购物中心（即钻石广场）

座落地址： 深圳市罗湖区南胡路  

占地面积： 4767.43平方米；建筑面积： 25785.58 平方米

物业类型：商业与停车场 

第二条  委托管理事项

甲乙双方约定，乙方应提供如下服务：

一、乙方向甲方提供安全管理服务，并按照乙方的管理模式对安管员进行管理，依据双方确认的岗位职责要求，执行安全防范任务，承担相应的安全管理服务责任。

二、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

三、本物业规划红线内属物业管理范围的绿化养护和管理。

四、房屋建筑本体共用机电设施设备（共用的照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

五、物业范围内交通、车辆行驶及停泊的管理及服务。

六、经业主大会授权开展招商工作，积极提供物业招商所需要的条件，确保在最短期限内招商成功。

七、经业主大会授权，并经业主委员会同意，对物业公用部位进行经营管理。

第三条  合同期限

本合同自        年      月    日起至        年      月    日止。

第四条  甲方的权利和义务

一、与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。

二、委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金。

三、对乙方的管理实施监督检查，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或财产损失者，经政府相关部门认定后，有权要求乙方承担相应的赔偿责任。

四、甲方在合同生效之日起，协助乙方与原物业服务企业的财产、帐务等相关手续进行移交，并做好与政府相关部门的沟通、协调工作。

五、配合乙方处理前期物业的遗留问题。

六、对非乙方原因所产生的纠纷予以协调处理。

七、协助乙方按合同约定的时间和方式收缴物业管理费。

第五条  乙方的权利和义务

一、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则。

二、有权依照法规政策、本合同的规定对违反物业管理法规政策的行为进行处理。

三、接受政府物业管理主管部门的监督、指导，并接受甲方监督。

四、本合同终止时，乙方必须向甲方移交本委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料。

五、对发生在物业内的刑事案件、治安案件，及时报告甲方和当地公安机关，采取措施保护案发现场，协助公安机关侦查各类治安刑事案件，依法妥善处理物业管理区域内的其它突发事件。

六、无条件遵守钻石广场《业主公约》、《深圳市罗湖区钻石广场业主大会和业主委员会议事规则》；在合同签订后30日内向甲方提供本物业及所有业主详细资料；及时建立本物业及所有业主档案，如有变更应及时通报甲方。

七、乙方无偿提供物业启动基金，并在甲方同意下，全权负责物业启动基金的投入（详见附件一）。

八、乙方负责购买甲方物业第三者责任险，保额为贰佰万元人民币/年（即￥2，000，000.00元人民币）。

九、乙方在合同期限内负责提供或支付业主委员会办公场所、办公经费和委员、执行秘书津贴（详见附件一）。

第六条  管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定《物业管理方案》，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。

第七条   本物业管理与经营在合同约定范围内实行乙方自负盈亏，即包干制。

第八条   物业管理服务费的资金来源

一、物业管理费（详见附件二）：

1、空置部分物业服务费；

2、开通中央空调后物业仍旧空置的空调费；

3、已营业部分物业服务费；

4、开通中央空调后已经营业部分物业的空调费；

5、停车场物业服务费。

二、物业管理费支出不足部分的弥补：

1、服务性维修等收入；

2、经业主大会授权，并经业主委员会同意，从公用物业部分经营收入中按一定比例予以补助。

第九条  合同的变更及违约责任

一、在合同有效期内，经甲乙双方协商一致，可变更本合同。

二、在合同期内，双方不得无故终止合同，若单方提出终止合同，须提前一个月以书面形式通知对方，并经双方协商一致后方可解除合约。

三、乙方在合同签订后20日内，向甲方交纳履约保证金贰拾万元人民币（即￥200，000.00元），在保证合同履行正常的情况下，物业启动基金全部投入后甲方归还乙方十万元人民币（即￥100，000.00元），合同期满后甲方再归还乙方十万元人民币（即￥100，000.00元）。

第十条  其他事项

一、本合同执行期间，如遇不可抗力因素，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

二、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请政府主管部门调解，调解不成的，双方均有权向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼。

三、本合同及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

四、本合同未尽事宜由甲乙双方协商另行约定，作为本合同附件，附件与正文具有同等法律效力。

五、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

六、本合同自签订之日起生效。 

甲方签章：                                                                    乙方签章： 

单位名称：深圳市罗湖区钻石广场业主委员会        乙方名称：深圳市居安顺物业管理有限公司

委  托  人：                                                                   委  托  人： 

地      址：深圳市罗湖区钻石广场                             地     址:深圳市宝安区宝安大道44区A1栋四楼

日    期：      年   月   日                                               日    期：      年   月   日

附件一

一、乙方与甲方签订《物业管理服务合同》10日内，将物业启动基金捌拾万元人民币（即￥800，000.00元）转入甲乙双方设立的共管帐户统一管理。该项基金的使用须经甲乙双方同意并经负责人签字确认后方可。

二、启动基金的用途及预算：

1、宣传费用15万元；

2、供水、供电系统完善12万元；

3、照明系统完善6万元；

4、智能化监控系统完善10万元；

5、中央空调系统维护完善20万元；

6、招商营运费用8万元；

7、广场内外清理、规范内部标识，外墙清洗、地板打蜡及全方位保洁3万元；

8、本物业管理处与业主委员会办公室装修费用3万元；

9、开办费等3万元。

以上资金的分配，根据实际情况，并经甲乙双方协商一致可以合理变动，确保运用得当。

三、乙方每月支付业主委员会相关费用叁万元人民币（￥30，000元）。

附件二：

物业管理服务收费标准如下：

1、空置部分物业服务费：免费。

2、开通中央空调后物业仍旧空置的空调费：免费。

3、已营业部分物业服务费：14元/平方米.月。

4、开通中央空调后已经营业部分物业的空调费：业主自用4元/平方米.月；非业主租户依据电力部门确定的电费标准收取（业主与非业主租户身份的确认以经营入伙人签名为准）。

5、停车场物业服务费：由业主、甲方与乙方共同协商后确定。

           今日根据代理律师张银德接到罗湖法院通知，“张海江诉深圳市罗湖区住宅局确认《业主委员会备案通知书》无效一案”（即诉业主委员会成立无效案）将于2008年9月25日（周四）9时20分在深圳市罗湖区沿河北路2006号罗湖司法大厦（罗湖区人民法院）14楼29庭开庭审理，合议庭审判员：曹中海、陈友明、黄欣。

           请业主们高度关注！

           请有空届时前往旁听！

            谢谢！

                                                                                                     发布人：洪  刚

                                                                                                     2008年9月16日

 深圳市罗湖区钻石购物中心（即钻石广场）物业服务招标（招标文件编号：ZSGC20080814-01）经过评标委员会对三家参与投标的物业管理公司进行综合评定，并经招标人认定，由排位第一名的深圳市居安顺物业管理有限公司成为本次招投标项目的第一中标人；排位第二名的深圳市盛孚物业管理有限公司与排位第三名的深圳历思联行物业管理有限公司分别为第二与第三中标人。

                                                               招标人：深圳市罗湖区钻石广场业主委员会

                                                                                  2008年9月13日

时间：2008年9月13日14：30

地点：福田区福华路24号国珍经营店

参会人员：洪刚、金辉、王汉雄、刘波、魏雅杰、鞠里、李韵芝、张伟敏

被邀请人员：居安顺总经理：魏建设，张银德律师

缺席：唐宝文（已经通知，未出席。）

主持人：洪刚

记录人：魏雅杰

内容简要：关于对被审计过的三家标书进行说明，居安顺物业服务公司对投标报价等问题的说明以及发放中标通知书等。

 一、业委会委员根据具备专业审计知识的业主对审计过的三家标书得出结论，虽然居安顺报价颇低，但其公司的宗旨和指导思想让业委会委员感到放心，而其他公司存在重复报价，鉴于钻石广场的广大业主的担心更让大家感觉到这次招标一定是要最大限度地保护业主的利益，让业主放心。居安顺承诺可以把启动钻石广场的前期运作资金打入共管账户，同时居安顺也对关于钻石广场的投标报价等问题进行了说明（详见附件)。

二、与会全体业主委员会委员讨论最后一致通过，由业委会主任洪刚向居安顺总经理魏建设颁发《中标通知书》并在钻石广场的公示栏内予以公示。

三、业委会授权居安顺律师张银德作为“张海江诉深圳市罗湖区住宅局确认《业主委员会备案通知书》无效一案”的代理律师，负责案件的应诉工作；并授权其可以复印相关的涉案资料。

全体业委会签名：（刘波中途有事，提前离开未签名。）

附件：  深圳市居安顺物业管理有限公司关于招标书有关问题的说明

深圳市钻石商业广场业主委员会：

我司就贵方举行的深圳市罗湖区钻石商业广场物业服务招标项目中的报价等相关问题做以下说明。

一．关于空置部位采用免费服务的说明

钻石商业广场进入到目前的状况，具有其历史性和复杂性。在前期物业管理过程中，由于物业管理费等相关的问题，导致广大业主和前期物业公司产生矛盾，甚至对簿公堂，形成势如水火的局面。另外，钻石广场业主在过去购买商铺的过程中也投入了大量的资金，而至今无法得到回报。

而以“尚居，安全，和谐，顺心”为出发点的居安顺物业公司，在成立之初，就树立了致力于打造精品项目，努力成为客户的“好保姆，好管家，好帮手”，成为物管行业和社会各界的“好伙伴，好企业，好朋友”的观念。为此，我司在充分考虑到以上因素，也为了减轻钻石广场广大业主的负担，我司决定在接管后，实行优惠收费标准来缓解业主压力。

二.关于收取的物业管理费以及中央空调费较低的问题说明

物业管理费以及空调费用做为租户经营成本的重要组成部分，若该些费用过高将会影响钻石广场商铺的出租率，出租率低，业主回报不能实现，这是我司不想看到的。所以为了减低商户进驻钻石广场日常经营成本，提高出租率实现业主合理的回报，我司收取的物业管理费以及空调费相对较低。这是我司“业主第一，服务至上”的一种体现。

三.关于我司为何前期亏损还要进驻钻石广场的释疑

我司对任何项目的介入接管均以长远的目光去考虑，绝不只是看中眼前的、短期的利益。我司对与钻石广场业主和业主委员会的合作有相当大的信心，相信能通过友好、互信的合作能实现共赢。我司相信通过对钻石广场的投入、整改以及重新策划招商，能改变钻石广场商铺的出租率低、改变我司刚进驻时的亏损局面。另一方面，我司希望通过搞好钻石广场项目全面提升我司的知名度及品牌。这对我司长远发展有百利无一害。

四.关于“体内不足体外补”的说明

我司在钻石商业广场物业管理中提出“体内不足体外补”，是指在钻石商业广场物业管理项目中，对“空置部分”施行免费服务，将导致前期运作中出现大量亏损。但是，就整个公司长远规划来说，将会带来更大的盈利。钻石商业广场是我司在市内的第一个商业物业项目，我司将会投入大量的人力和物力，致力于把钻石商业广场打造成为一项精品项目，以品牌效应带动我司在其他项目中的发展，从而我司省了大量的宣传费用，而这笔费用，又可以用来维持钻石商业广场高品质的运作。

综合上述，我司希望全体业主及业主委员会的成员能全力支持我司进驻钻石广场，我司将以最大的热情以及积极性，最优秀的人员进驻钻石广场。按照相关约定操作，最终实现业主、商户、社会以及我司多方共赢。

                                                                            深圳市居安顺物业管理有限公司

                                                                                 二〇〇八年九月十三日

时间：2008年9月11日10时

地点：福田区福华路24号国珍经营店

参会人员：洪刚、金辉、王汉雄、刘波、魏雅杰、鞠里、李韵芝、张伟敏

缺席人：唐宝文（已经通知，未出席。）

主持人：洪刚

记录人：魏雅杰

主题：就招标备案及中标单位如何将招标书承诺落实到合同中进行讨论

  洪刚主任提出：中标单位如此低的报价，认为中标单位很难将钻石广场良性运营下去，对中标单位是否有决心做下去提出疑问，希望委员对此展开讨论。

 其他的业委会委员反复就居安顺的报价提出论证，同时也对公用面积的使用作出反复说明，其经营权是属于业主的，其经营权需经过业主大会讨论方可落实，最后业委会的全体成员本着对业主负责慎重选择中标单位。

最终会议达成两点意见：

一是先让具有审计资格的业主对三个邀标单位的标书报价进行审计；

二是让第一中标人居安顺物业服务公司对钻石商业广场投标报价等问题进行详细说明。

时间：2008年9月10日09：00

地点：深圳市罗湖区人民南路1002号佳宁娜友谊广场B座负一楼管理处会议室

参会人员：洪刚、金辉、王汉雄、刘波、魏雅杰、张伟敏、李韵芝

列席：廖新华（南湖街道办）、罗文霞（罗湖社区工作站）、卢博林（深圳商报社记者）

缺席：唐宝文（已经通知，未出席）

主持人：洪刚

记录人：魏雅杰

内容简要：会议通过标底及打分规则

    一、会议通过《钻石广场评标细则说明》，主要是标底的确定；

    二、会议通过评标的评分表。

时间：2008年9月4日15：00

地点：深圳市罗湖区人民南路1002号佳宁娜友谊广场B座负一楼管理处会议室

参会人员：洪刚、金辉、王汉雄、刘波、魏雅杰、张伟敏、李韵芝

缺席：唐宝文（已经通知，未出席）

主持人：洪刚

记录人：魏雅杰

内容简要：会议通过《关于补充文件的有关说明》（详见通知通报）

关于补充深圳市罗湖区钻石购物中心（即钻石广场）《招标文件》（编号：ZSGC20080814-01）部分条款有关说明如下：

一、补充条款的第三条第三款应该是：“物业启动资金根据报价多少从高到低计分，每项最高报价得10分，第二高价为8分，第三高价为6分，第四高价为4分，第五报价为2分。”

二、本物业的公用面积存在争议，业主委员会将授权中标单位在中标后一个月内依法调查清楚本物业的公用面积。

三、业主委员会授权评标委员会三名业主代表委员，对商务标的合理性以及附加分部分（共30分）单独进行打分；如果评标委员会存在异议，按照评标委员会的意见打分。

四、为了加快开标效率，开标时给予各投标人五分钟时间陈述，介绍本物业公司标书的情况，介绍情况必须与标书内容一致，否则视为违规将从总分中减5分。

五、投标人应对打分内容用简要文字另纸单列，作为标书的组成部分，便于投标委员会委员打分。

                                                                          深圳市罗湖区钻石广场业主委员会

                                                                                 二〇〇八年九月四日